Blog

Jaka jest prawda o cenach mieszkań?

Jaka jest prawda o cenach mieszkań?

Ceny mieszkań rosną czy spadają? Na takim poziomie ogólności odpowiedź nie może być jednoznaczna. Wszystko zależy od analizowanego miasta, okresu porównawczego, segmentu rynku. W przypadku nieruchomości na rynku wtórnym ważny jest też ich standard. Wyjaśniamy, jak należy interpretować dane o stawkach za lokale mieszkalne.

Pandemia, wbrew pozorom zwiększyła zainteresowanie rynkiem nieruchomości. Niemal zerowe stopy procentowe i podwyższona inflacja skłaniają do szukania bardziej zyskownych form lokowania kapitału niż lokaty bankowe i obligacje.

Zarówno osoby kupujące na własne potrzeby, jak i inwestorzy bacznie obserwują ceny mieszkań. Na ich podstawie, ci pierwsi oceniają, czy będą w stanie sprostać wymaganiom sprzedających i – jeśli posiłkują się kredytem – banków. W przypadku drugich, stawki za metr kwadratowy istotnie determinują osiąganą stopę zwrotu.

W ubiegłym roku ceny mieszkań kształtowały się niejednoznacznie. To sprawiło, że w mediach pojawiały się sprzeczne informacje na temat panujących trendów. Część serwisów (np. Expander, Bankier.pl, Gazeta.pl ) pisała o wzrostach, inne (np. Business Insider) donosiły o spadkach. Jak jest naprawdę? Wszystko zależy od tego, jakie dane poddamy analizie. To rzutuje na wnioski. Dlatego ważne są wyjaśnienia metodologiczne.

Jak analizować ceny mieszkań?

Na rynku mieszkaniowym funkcjonują ceny ofertowe i transakcyjne. Pierwsze określają oczekiwania sprzedających, drugie – to faktycznie wpisane do aktów notarialnych kwoty. W większości przypadków stawki zawarte w umowach są niższe od cen ofertowych. Potwierdzają to dane NBP, który swoją bazę cen nieruchomości (BaRN) tworzy na podstawie informacji od pośredników, deweloperów i notariuszy. Wynika z nich, że w ubiegłym roku dychotomia między cenami z ogłoszeń i umów była prawie największa w historii. Te pierwsze nieustannie rosną, drugie – niekoniecznie.

Ważne jest również to, jak patrzymy na rynek nieruchomości – w skali makro (cały kraj, grupa największych aglomeracji i mniejszych stolic regionów) czy mikro (poszczególne województwa, miasta wojewódzkie). Tu wnioski są różne. W skali całego kraju ceny rosną, jednak w wybranych ośrodkach – maleją.

Na percepcję cen wpływa punkt odniesienia w czasie. Innymi słowy: czy stawki porównujemy do poprzedniego kwartału (np. czwarty z trzecim 2020 r.) czy tego samo kwartału roku poprzedniego (IV kw. 2020 do IV kw. 2019 r.).

Nie bez znaczenia dla interpretacji danych jest segment rynku. Inaczej mogą zachowywać się ceny mieszkań nowych, a inaczej – używanych. W przypadku tych drugich istotnym czynnikiem jest indeks hedoniczny. To opracowany przez NBP miernik cen lokali, który uwzględnia ich jakość. O co chodzi? Jak wiemy, na rynku wtórnym nie ma jednego standardu. W związku z tym mieszkania o różnej powierzchni mogą kosztować tyle samo. Ponadto wzrost zainteresowania lokalami z drugiej ręki w nowym budownictwie albo wielkiej płyty może zaburzać średnią. Indeks hedoniczny oczyszcza dane z tych zmiennych.

Ceny nowych mieszkań nadal idą w górę

Z danych NBP wynika, że w IV kw. 2020 mieszkania deweloperskie w siedmiu największych miastach zdrożały o 7,5 proc. w ujęciu rocznym (do 8835 zł/mkw. i 8038 zł bez Warszawy). W porównaniu z jesienią ceny poszły w górę o 1 proc.  Lokale deweloperskie nieco bardziej zdrożały w pozostałych 10 miastach wojewódzkich (średnia 6531 zł/m kw.). Dynamika wyniosła odpowiednio 7,8 proc. oraz 3,1 proc.

W porównaniu z ostatnim kwartałem 2019 wzrosty cen nastąpiły na wszystkich rynkach regionalnych. Jednak już w ujęciu kwartalnym w czterech miastach nastąpiły obniżki. Z tym, że nie były one duże, gdyż wahały się od -0,4 proc. (27 zł/m kw.) w Rzeszowie do -1,7 proc. (153 zł/m kw.) w Krakowie.

Przejściowe redukcje stawek transakcyjnych za mieszkania z pierwszej ręki na wybranych rynkach regionalnych zdarzają się co kwartał i są uwarunkowane specyfiką tych lokalizacji. Przykładowo w III kwartale zanotowano je w Opolu. W tym przypadku można mówić już o trendzie, ponieważ ostatni kwartał był już trzecim kolejnym, w którym zanotowano delikatny (ok. 1,5-proc.) spadek. Jednak w ujęciu rocznym ceny nowych mieszkań w Opolu wciąż rosną o prawie 10 proc. (5970 zł vs 5449 zł). W II kwartale, który obejmował czas ścisłego lockdownu i największych obostrzeń pandemicznych, obniżki stawek wpisywanych do umów notarialnych nastąpiły w większości (11) ośrodków. Aczkolwiek nawet wtedy w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego ceny były wyższe – średnio o 7 proc. W III kwartale ceny nowych nieruchomości już wszędzie poza Opolem wróciły do trendu wzrostowego. Utrzymał się on w końcowych miesiącach 2020.

Ceny mieszkań używanych wyhamowują

Podobnie było w segmencie lokali używanych. W IV kw. 2020 r. w porównaniu z IV kw. 2019 r. mieszkania zdrożały niemal wszędzie – w aglomeracjach o 5,6 proc. (7,2 proc. z wyłączeniem Warszawy), a w mniejszych stolicach regionalnych o 7,3 proc. Wyjątkiem znów okazało się Opole (-0,5 proc.), gdzie nieruchomości z rynku wtórnego w ujęciu rocznym staniały po raz pierwszy od I kw. 2018 r.

W ujęciu rocznym lokale używane nadal drożeją, ale ta dynamika maleje z kwartału na kwartał. Do czerwca osiągała bowiem dwucyfrowe wartości, a w III kwartale zwolniła poniżej 10 proc. Przy czym są to dane ważone indeksem hedonicznym, tj. uwzględniającym jakość nieruchomości. Jeśli weźmiemy pod uwagę ceny „nieoczyszczone”, wnioski będą nieco inne. W tym ujęciu stawki wzrosły nawet w Opolu – i to o 9 proc. (z 5043 do 5497 zł/m kw.). Ponadto dynamika wzrostu cen w mniejszych stolicach była większa (10,1 proc.) niż ta wyrażona indeksem jakości. Dlaczego? Najpewniej nabywcy kupowali większe i przez to droższe lokale. Niewykluczone, że były to nieruchomości o wyższym standardzie.

Bardziej zróżnicowany obraz rynku mieszkań używanych wyłania się z analizy zmian cen kwartał do kwartału. W tym przypadku spadki nastąpiły w pięciu ośrodkach. Średnia dla największych metropolii wyniosła -0,8 proc. W pozostałych miastach wojewódzkich ceny urosły przeciętnie o 1,3 proc. Jednak gdy uwzględnimy jakość sprzedawanych mieszkań, redukcję stawek zaobserwujemy już w siedmiu miastach.

Dodatkowo w Poznaniu ceny ważone indeksem hedonicznym się nie zmieniły, a te nominalne – zmniejszyły się o 0,9 proc. (64 zł/m kw.). W tym ujęciu spadki w aglomeracjach okazały się jeszcze głębsze i sięgnęły 1,8 proc. Była to pierwsza korekta od wiosny 2016 r. Natomiast wzrost w pozostałych ośrodkach wojewódzkich był mniejszy niż ten wyrażony surowymi danymi o cenach (+1 proc.).

Jeśli spojrzymy na Polskę jako jeden rynek, wzrosty – tak roczne, jak i kwartalne – trwają nieustannie od 2013 roku, a w 2020 r. nawet przyspieszyły, przebijając pułap 10 proc. Przy czym, jak pokazują dane GUS-u, mieszkania używane drożeją dwu-trzykrotnie szybciej niż te od deweloperów (14 – 15 proc. vs 5 – 7 proc.). Dopiero gdy zejdziemy na poziom województw, okaże się, że nie wszędzie ceny idą w górę. Przykładowo w III kw. 2020 spadki odnotowano w woj. opolskim, świętokrzyskim i lubuskim. Z tym że były to korekty kwartalne. Podobnie działo się w II kw., gdy redukcja stawek w stosunku do I kw. dotknęła lubuskie i mazowieckie.