Dla osób ceniących sobie czas i stabilny przychód inwestowanie w pawilony handlowe i lokale usługowe może być znacznie lepszym rozwiązaniem niż wynajmowanie mieszkań. Przy porównywalnej rentowności pierwsza działalność wiąże się bowiem z mniejszymi formalnościami oraz niższym ryzykiem.

Nieruchomości to bardzo pojemny rynek, który obejmuje kilka segmentów. Przy czym ze względu na różny próg wejścia nie każdy sektor jest dostępny dla inwestora indywidualnego.

Wynajem mieszkań mniej dochodowy

Z perspektywy takiej osoby naturalnym obszarem działalności wydaje się segment mieszkaniowy. Jednak wskutek stale rosnących cen mieszkań, których dynamika w pandemii zwolniła tylko na moment, oraz korona wirusowych obostrzeń, które doprowadziły do odpływu najemców i spadku czynszów, zarabianie na wynajmie stało się trudniejsze.

W efekcie rentowność takich inwestycji mocno się obniżyła. Wg danych Expandera wynosi ona średnio 4,65 proc. netto w skali roku (finansowanie w większości kredytem i przy założeniu, że lokum jest zajęte przez 12 miesięcy). Jeszcze dwa lata temu nie spadała, nawet w metropoliach, poniżej 6-7 proc.

Oczywiście zyskowność zależy od miasta. Przykładowo w Łodzi i Katowicach wciąż oscyluje ona wokół 10 proc., ale już w Bydgoszczy czy Krakowie – ok. 3 proc. (dane NBP). Natomiast w takim Olsztynie dopiero od końcówki 2020 r. mieszkania na wynajem zaczęły przynosić dodatnią stopę zwrotu.

Z punktu widzenia osób zainteresowanych zarabianiem na wynajmie nieruchomości znacznie lepszym rozwiązaniem mogą być pawilony handlowe i lokale usługowe. Dlaczego?

Długoletni wynajem lokali usługowych

W tym segmencie stopa zwrotu jest podobna do mieszkaniówki. Wg danych CBRE dla parków handlowych wynosi ona przeciętnie 5,25 proc. W przypadku najlepszych obiektów jest to 8-9 proc.

Co więcej, taką stopę zwrotu uzyskuje się przy dużo mniejszym ryzyku niż przy wynajmie mieszkań. Znacznie łatwiej rozwiązać też ewentualne problemy.

Przychód jest stabilny, ponieważ stosuje się długoletnie umowy, które często są prolongowane. Żaden przedsiębiorca, czy to ajent sieci handlowej, czy fryzjer bądź kosmetyczka, nie rezygnuje przecież z dobrze prosperującego biznesu. Okres najmu to minimum 12 miesięcy.

(Bez)problemowa egzekucja należności

Wszystko przez zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2001 r. Sprawiają one, że eksmisja nie płacącego klienta jest bardzo trudna. Trzeba bowiem zapewnić takiej osobie lokal zastępczy, a praktycznie w każdej gminie występuje spory niedobór mieszkań socjalnych i długa kolejka oczekujących.

Równie trudno odzyskać należności od niesolidnego najemcy. Ewentualne wpisanie go do rejestru dłużników nie robi na takiej osobie wrażenia.

W przypadku współpracy z podmiotem gospodarczym egzekucja należności wydaje się prostsza i bardziej skuteczna. Istnieją sprawdzone do tego narzędzia. Dodanie takiej firmy do jednego z biur informacji gospodarczej skutecznie uniemożliwi jej zaciąganie kolejnych zobowiązań.

Właściciel nieruchomości komercyjnej może złożyć wniosek do e-sądu. Ten w sprawach nie budzących wątpliwości, a taką jest zapłata czynszu, wydaje wyroki w postępowaniu nakazowym. Wystarczy do wniosku załączyć fakturę potwierdzającą dług.

Inwestorowi znacznie łatwiej jest również odzyskać swoją własność, gdyż prawo nie daje komercyjnemu najemcy szczególnej ochrony. W dodatku właściciel może wypowiedzieć firmie umowę w dowolnym momencie i swobodnie kształtować wysokość czynszu. W odniesieniu do lokatora jest to dopuszczalne w ściśle określonych sytuacjach.

Obowiązki wobec najemcy

Tzw. ustawa o lokatorach nakazuje właścicielowi mieszkania dbanie o stan techniczny nieruchomości i jej wyposażenie przez cały okres trwania umowy. Innymi słowy to na nim spoczywa obowiązek zapewnienia sprawnego działania instalacji wodnych, gazowych, energetycznych czy cieplnych. Musi on m.in. dokonywać napraw, o ile uszkodzenia nie powstały z winy najemcy.

Nakłady na utrzymanie nieruchomości komercyjnej ponosi podmiot ją najmujący. Zwykle też na swój koszt aranżuje lokal, dostosowując go specyfiki swojego biznesu. Wynajmujący ma wobec firmy, której użycza pawilon, znacznie mniej obowiązków niż w stosunku do lokatora.

Lockdown (nie) zaszkodzi

A jak radzą sobie oba sektory rynku nieruchomości w dobie pandemii? Wydaje się, że w lepszej sytuacji znajdują się inwestorzy zajmujący się lokalami usługowymi. Co prawda przez okoliczności zostali zmuszeni do obniżenia czynszów, ale nie stracili tylu klientów, ilu z powodu przejścia na pracę i naukę zdalną odpłynęło z sektora mieszkań na wynajem.

Do dziś nie wszyscy studenci wrócili na uczelnie, które po raz kolejny zdecydowały się na zajęcia online lub hybrydowe. Podobnie jest z biurami. Wskutek tego wynajmowanie mieszkań tej grupie wciąż obarczone jest dużą niepewnością.

Natomiast przedsiębiorcy niechętnie poddawali się lockdownom. Chcieli prowadzić swoje biznesy, więc szybko adaptowali się do nowych warunków. Część skorzystała też z rządowych programów pomocowych, więc mogła w miarę na bieżąco regulować stałe zobowiązania.

Dla inwestora ze średnim portfelem

Dla kogo jest inwestowanie w pawilony i lokale usługowe? Próg wejścia wynosi 500 tys. zł. Przy kwocie rzędu 1-1,5 mln zł można już nabyć lokal usługowy o wielkości 60-100 mkw. w bardzo dobrej lokalizacji w największych miastach Polski. Czy warto?

Zarabianie na wynajmie pawilonu handlowego jest o wiele mniej absorbujące niż w przypadku lokalu mieszkalnego. Statystycznie przynosi niższą stopę zwrotu, ale obecnie różnica nie jest istotna. Uwzględniając premię za ryzyko, lepszą opcją są nieruchomości komercyjne. Taka działalność wiążą się bowiem z mniejszym ryzykiem i mniejszymi formalnościami.

Może być też całkowicie bezobsługowa. Całą inwestycję, od poszukiwania obiektu przez zakup, remont po zarządzanie, można powierzyć wyspecjalizowanym podmiotom.

Myślisz o ulokowaniu kapitału w dobrze prosperujących pawilonach i lokalach usługowych i potrzebujesz profesjonalnego partnera do przeprowadzenia całej inwestycji? Czekamy na telefon lub e-mail od Ciebie. Skontaktuj się z GVL Estate jeszcze dziś!

Tabela: Inwestowanie w mieszkania vs lokale usługowe