Blog

Jak skutecznie zarabiać na nieruchomościach?

Jak skutecznie zarabiać na nieruchomościach?

Nieruchomości ze względu na dynamicznie rosnące ceny, traktowane były jako najbezpieczniejsza opcja do inwestowania. Pandemia koronawirusa sprawiła, że inwestycje są obecnie obarczone większym ryzykiem. Inwestorzy, szczególnie Ci początkujący, powinni mieć większą świadomość sposobów bezpiecznego inwestowania i kalkulowania opłacalności inwestycji.

Inwestorzy mają różne cele – wyższe przychody z najmu, znalezienie uczciwych najemców, niższe koszty utrzymywania lokalu, minimalizacja poziomu pustostanów, a przede wszystkim zwiększenie rentowności. Do tej listy można dodać jeszcze efektywnie wykorzystanie czasu, wydajność, a co najważniejsze maksymalizacja zysków.

Aby skutecznie inwestować w nieruchomości, niezbędna jest wiedza o trendach na  rynku nieruchomości, doświadczenie i relacje. Potrzebna jest również konkretna wiedza – gdzie szukać okazji,  jak podnieść wartość nieruchomości, jak zabezpieczyć swoje interesy dobrą umową najmu, po czym poznać wiarygodnego partnera biznesowego, jak zabezpieczyć transakcję, i pozyskiwać kapitał. Każda z tych kwestii to temat do oddzielnych rozważań. Na początek warto się skupić na podstawach. Które opcje inwestowania w nieruchomości są najbardziej skuteczne?

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie. Wiele zależy od tego, jaki cel biznesowy wybrał inwestor – czy zależy mu na agresywnym pomnażaniu kapitału, czy generowaniu pasywnego dochodu. Dwie najważniejsze i najpopularniejsze strategie, jakie stosuje się w inwestowaniu w nieruchomości to flipping i wynajem.  Zwykle inwestorzy wybierają jedną z tych opcji, choć wprawieni stosują je obie w zależności od okazji, gotówki do dyspozycji i doświadczenia. Każda ze strategii pozwala osiągnąć wysoką stopę zwrotu, choć na innym poziomie.

House filpping 

Ta metoda pozwala na agresywne pomnażanie zysków i jest przeznaczona raczej dla wytrawnych graczy. Model szybkich flipów pozwala na zyski na poziomie nawet 15-30%, dlatego traktowany jest jako skuteczny i bezpieczny sposób na inwestowanie. Co ciekawe nie tylko flipy na rynku wtórnym mają szansę na powodzenie. Coraz częściej inwestorzy decydują się na inwestowanie na rynku deweloperskim.  Jednak, aby osiągnąć dobry wynik, potrzebne jest spore zaplecze finansowe.

Wynajem nie jedno ma imię

Zdecydowanie częściej wybieraną strategią inwestowania w nieruchomości jest wynajem, który jak każda inwestycja niesie ze sobą ryzyko, ale traktowana jest jako bezpieczniejsza i niewymagająca tak dużej wprawy.

Najbardziej tradycyjny sposób zarabiania na nieruchomości to wynajem długoterminowy.  Przy obłożeniu przez cały rok, stopa zwrotu sięga zazwyczaj 7%. Minimum dające poczucie bezpieczeństwa to 5%. Poniżej tej kwoty wszystkie inwestycje należy traktować jako ryzykowne. Przy dobrej organizacji inwestor jest w stanie wynajmować nieruchomość praktycznie bezobsługowo, co czyni inwestycję dochodem całkowicie pasywnym. Dobrym pomysłem, jest współpraca z firmą, która zajmuje się zarządzaniem najmem. W ramach takiej usługi, właściciel mieszkania może liczyć na promocję ogłoszenia najmu, weryfikację najemców, przygotowanie umów najmu, obsługę techniczną nieruchomości, pobieranie czynszów , a nawet windykację.

Wynajem krótkoterminowy przynosi wyższą stopę zwrotu, sięgającą nawet 9% rocznie. Jednak do tego rodzaju inwestycji trzeba dysponować lokalem w bardzo dobrej, atrakcyjnej lokalizacji, często o podwyższonym standardzie wyposażenia i ze stałym zarządzaniem. Przed epidemią COVID-19 ta forma cieszył się dużym  zainteresowaniem inwestorów.

Inne sposoby inwestowania

Skutecznych sposobów na zarabianie na rynku nieruchomości jest wiele i każdy z nich jest w stanie przynieść inwestorowi zysk na wysokim poziomie.  Dobrym sposobem jest podnajem, który pozwala na inwestowanie przy minimalnym wkładzie własnym, na poziomie około 5 tysięcy złotych. To powinno wystarczyć na opłacenie pierwszego czynszu oraz kaucji. Co ciekawe w tej formule można zarobić podobnie jak na wynajmie długoterminowym. Podnajem, jako sposób na inwestowanie jest coraz bardziej popularny, szczególnie wśród początkujących inwestorów.

Kolejnym sposobem na skuteczne zarabianie na rynku nieruchomości to tzw. gotowce inwestycyjne. Czym jest taki gotowiec? To nieruchomość, która została przygotowana do wynajmu i do generowania dochodu pasywnego na poziomie wyższym niż standardowe lokale. Zakupione mieszkanie remontuje się tak, aby powstało 4-5 małych pokoi z dostępem do aneksu kuchennego i łazienki dla wszystkich lokatorów. Zysk na takiej nieruchomości może być wyższy od standardowego najmu nawet o 50%. Jednak należy mieć na uwadze, że gotowiec inwestycyjny najlepiej sprawdzi się w dużych ośrodkach akademickich lub jako mieszkanie dla pracowników

Niektórzy inwestorzy cenią sobie biznes na rynku lokali komercyjnych. Stopa zwrotu tego rodzaju inwestycji to nawet 7-10% w skali roku. Podobnym zainteresowaniem cieszą się inwestycje w kwatery pracownicze, aparthotele, condohotele, nieruchomości magazynowe, prywatne akademiki, grunty, a nawet grupowe zakupy kamienic. Każda z tych metod ma swoje wady i zalety, a ich skuteczność w kwestii generowania zysku zależy od sytuacji na rynku, a także doświadczenia i wiedzy  inwestora. Najważniejszym czynnikiem jest stałe obserwowanie branży, zmian i trendów, które pozwolą podejmować trafne i szybkie decyzje.

Jak ocenić opłacalność inwestycji? 

Inwestor, niezależnie od wybranej metody pomnażania kapitału,  zanim podejmie decyzję o zaangażowaniu kapitału w konkretną nieruchomość, powinien przeprowadzić precyzyjne kalkulacje. Najczęściej wykorzystywany przez inwestorów jest wskaźnik ROI (Return on Investment). Przy inwestycji w najem, należy pomnożyć miesięczny przychód z najmu brutto przez 12 miesięcy. Uzyskaną kwotę należy podzielić przez cenę zakupu nieruchomości wraz ze wszystkimi kosztami związanymi z jej zakupem i remontem, a następnie pomnożyć tę kwotę razy 100%. Inne wskaźniki, które powinny pomóc inwestorowi ocenić opłacalność inwestycji to ROE i IRR.

Określając opłacalność inwestycji, należy wziąć pod uwagę:

  • potencjalny dochód z najmu brutto
  • szacowany średni wskaźnik pustostanów,
  • efektywny dochód brutto
  • Operating Expenses (rocznie)
  • dochód operacyjny netto (rocznie)
  • cenę zakupu nieruchomości
  • kwotę kredytu
  • okres kredytowania
  • roczną stopę procentową
  • koszt kredytu (rocznie)

Co zrobić, aby wartość nieruchomości wzrosła?

Wskaźniki dla inwestorów są niezbędne do oceny opłacalności biznesu. Skuteczne inwestowanie nierozerwalnie związane jest również z podnoszeniem wartości nieruchomości. Są różne sposoby w zależności od konkretnej nieruchomości.

  • Home staging –  to uwypuklenie zalet i potencjału danej nieruchomości w celu jak najszybszej sprzedaży przy względnie najwyższej cenie. Przy home stagingu, warto korzystać  z usług profesjonalnych firm. Doświadczeni specjaliści od wystroju wnętrz, doskonale wiedzą, co zmienić, aby wartość nieruchomości wzrosła w oczach potencjalnych nabywców.
  • Remont – inwestycja w lepsze materiały wykończeniowe, nowe instalacje i odświeżone wnętrza mogą pozytywnie wpłynąć na odczucia potencjalnych kupców i sprawić, że będą za nią w stanie więcej zapłacić.  Nieruchomość powinna być gotowa do zamieszkania i urządzona w neutralnym stylu.
  • Smart Home – innowacyjne i ekologiczne technologie w ostatnich czasach są walorem w oczach potencjalnych nabywców.
  • Zmiana układu pomieszczeń – najprostszym sposobem na poprawę funkcjonalności nieruchomości jest modyfikacja  ścian działowych.

W procesie podnoszenia wartości nieruchomości należy uważać na pułapkę przeinwestowania! Nie zawsze ponoszone koszty powodują, że mieszkanie automatycznie zyskuje na wartości. W tym procesie należy wziąć pod uwagę przede wszystkim potrzeby grupy docelowej –  dla jednych luksusowe dodatki spowodują, że mieszkanie zyska na wartości, dla innych będą liczyć się dobrej jakości materiały wykończeniowe.

Najważniejsze jest dokonanie odpowiednich kalkulacji i wybranie najkorzystniejszej dla danej nieruchomości metody. Wówczas dopiero, takie mieszkanie można szybciej i drożej sprzedać lub wynająć, co prowadzi do skutecznego zarabiania na rynku nieruchomości.

Skuteczne zarabianie jest nierozerwalnie związane z wykorzystaniem potencjału drzemiącego w nieruchomości. Atuty można uwypuklić przy zastosowaniu różnych rozwiązań. Do współpracy warto wybrać firmę z doświadczeniem, która zdaje sobie sprawę, jakie zmiany należy wprowadzić aby spełnić oczekiwania przyszłych właścicieli czy najemców. Według specjalistów z firmy Delareco, zastosowanie home stagingu, może spowodować, że wartość nieruchomości wzrośnie nawet od 5 do 10%. Warto spróbować!